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文章来源:南方周末发布时间:2018年10月17日 09:56  【字号:      】

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九五之尊娱乐城网址 “限價”時代 房企轉變傳統“利潤邏輯” #標題分割#

  “限價”時代房企轉變傳統“利潤邏輯”  一般商品房利潤是15%-20%,業界稱“限房價”項目為7%-8%;房企尋求高周轉、合理運營以提升利潤空間  上周末,北京第一批“限房價”項目入市,引發了業內不小的關注度。

在“房住不炒”的指導思想下,大量限價房即將進入市場,無疑會對平抑房價上漲,解決供需矛盾,起到結構性調整的作用。

不過,在土地出讓時就已規定未來地產項目售價的“限價房”項目,也對房企的項目運營能力提出更高的要求。

在新形勢下,房企面臨諸多新的挑戰。

  從搶地到精打細算  從2016年底,北京首宗“限價房”地塊入市以來,房地產行業的拿地邏輯就已經悄悄發生了轉變。

曾經北京土地市場成為了資本和“高價地”的舞臺,2014年掀起的“地王”潮,一度深刻改變了北京樓市的住房供應格局,以至于不少業內人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。顯然這樣的市場態勢讓整個房地產行業都陷入了一種非理性的狀態。  中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰回憶:“2015年時,房企普遍陷入了土地饑渴狀態,因為土地出讓節奏的放緩,造成了土地供應的稀缺,各家房企在拿地上都比較拼。”  不過這種情況隨著2016年底“限價房”的入市已經發生了根本性的轉變。一位房企營銷負責人告訴記者:“在2017年之前,企業拿地一般比較關注住宅面積和配建等指標,由于整個市場非常好,大家對于后市預期較高,有些企業甚至覺得不管怎樣都能盈利。因此對于競價結果,高一點也可以接受。而到了2017年之后,隨著土地出讓條件變得逐漸嚴苛,大家也看到了政府調控的決心和力度,預期也變得平穩,可能對于房企來說更多需要考慮成本和盈利方面的問題。”這也造成了北京土地市場熱度降溫,甚至有宅地流拍情況出現。  有業內人士表示,一般商品房項目的盈利大約在15%-20%,但是“限價房”由于比較嚴苛的出讓條件,再加上房企的資金成本,想要有利潤非常艱難。隨著土地出讓條件的逐漸細化,如今市場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改變的。  諸葛找房首席分析師陳雷也指出:“既然價格被限定,其他條件的設置也日趨成熟和科學。那么開發商很難通過一些‘小聰明’獲得利潤,能做的就只有通過加強運營和產品打造,來實現快速回款。因此,在拿地時,會更多地考慮地塊的交通、生活配套等內容,而非單純的住宅面積。而從“限價房”的容積率設置來看,“限價房”社區的容積率穩定在之間,整體設計上,一般是以小高層為主。”  壓縮周期提升利潤  對于房企而言,一個非常現實的問題就是,“限價房”項目的利潤如何實現。  “一般來講,行業里有這樣的規定,做普通保障房按照3%的薄利來定,如果從“限價房”通常使用的容積率來計算,限價房項目的利潤應該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,北京的“限價房”盈利空間自然是不大的。  嚴躍進表示,盈利是房企拿地的時候需要注意的內容。所以從利潤點看,涉及開發周期壓縮和營銷成本壓縮等內容。  以最新掛出的順義后沙峪地塊為例,該地塊限價萬元/平方米,建筑面積萬平方米(含住宅、商業、辦公),以全部可售來計算,地塊起始樓面價約萬元/平方米,銷售均價不超過55583元/平方米(含全裝修費用)。如果以起始地價成交,則企業仍將有盈利空間,如果按照溢價率50%的上限價格計算,則樓面價將超過4萬元/平方米。這樣企業的盈利空間將降低至萬元/平方米。  “一般的商品房建安成本3800元/平方米,“限價房”可能會低一點。”按照陳雷提供的數據分析,該地塊如果達到競價上限,房企的盈利空間將降低到萬元/平方米左右。考慮到企業資金成本的問題,這一數字可能會進一步下降。不過陳雷也表示,目前土地市場已經比較理性,“限價房”地塊競至競價上限的可能性較小。在土地出讓較理性的前提下,利潤空間雖然有限,但是仍然存在。  不過也有業內人士向記者指出,如今各項目商辦部分的銷售條件也已經十分苛刻:“從消費者角度來看,500平方米起售的商業總價不低,首付款項足夠購買一個120平方米左右的住宅項目。而從房企的角度來說,只能自持做租賃。”  考驗房企操盤能力  一位品牌房企項目負責人向記者透露:“在所有條件都符合政府標準的前提條件下,“限價房”項目能維持正利潤就算合格了。”據他透露,就算房企在用料上通過規模化采購和流程優化能夠有一部分節省,還有一個繞不過去的點是人工成本的上漲非常厲害,這是誰都逃不掉的。  所以“限價房”項目的打造實際上非常考驗開發商整體研發和規劃水平。“如果說項目的整體流程上已經很成熟了,他不需要花費很多工夫和成本去約乙方做這些事的話,那他還是能省一部分錢的。”該負責人表示,“但如果房企在這方面比較薄弱,他需要走的每一道程序都需要成本,利潤就越少。”  而思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅也向記者表示,“限價房”項目對于開發商運營能力提出了更高的要求。從現在來看,“限價房”項目在計算資金成本的情況下基本上不賺錢。2017年下半年之后,地價逐漸回歸理性,這種項目可能還具有一些空間。  對于開發商來說,“限價房”的地只要合理還是可以拿的。郭毅向記者透露,一方面可以從產品打造上,做出一些高低差,除此之外,“住宅限價,可散售的商業和辦公部分并未限定價格上限,這部分仍然存在盈利的可能。另外,按常規判斷,地下車位和千人指標都能有一部分銷售收益,當然這并不足以彌補開發商在高成本下的利潤缺口。”  “房企的拿地邏輯主要在于“限價房”用地,迅速地產生現金流。抽出的現金可以迅速投資下一個項目,從而產生新的利潤。這就是現在大家都在強調的高周轉。周轉越快,資金成本越低,這也是很多房企學習碧桂園的原因。”郭毅向記者表示。  此外,對于房企來講,很多時候還不能只考慮利潤問題。一位央企項目負責人表示:“實際上房企拿地也不僅僅考慮盈利的問題,也會考慮品牌方面和社會責任方面的問題。”(記者陳禹銘)  +1。

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来源:南方周末




(责任编辑:殳雁易)

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